Redakshon
Willemstad,- Komo kontesta riba e aproksimadamente 75 desishonnan emití te awor riba “herensianan bieu” dor di e kortenan di promé instansia i e Korte Konhunto di Hustisia, lo siguiente, inkluyendo sitashonnan di e historia legislativo, konsiderá algun opservashon i perspektiva general. E ròl di e prinsipio di dominio tambe ta diskutí.
Meta di e regulashon2
1. E regulashon tokante herensianan individí di largu plaso (Artíkulo 3:200a di e
Kódigo Sivil) no ta destiná pa likidashon (benta) di tereno. Si un hende ke
plaka, otro medionan ta en prinsipio disponibel, manera:
un. e outorisashon pa benta bou di artíkulo 3:174 di e Kódigo Sivil Hulandes (siguí pa e distribushon di e ta bini),
b. e benta den kuadro di un divishon (Artíkulo 3:185, insiso 2(c), di Kódigo Sivil Hulandes), i
c. e areglo di lei di herensia (Artíkulo 4:204, insiso 1(a), di Kódigo Sivil Hulandes).
2. E stipulashonnan di artíkulo 3:200a i siguiente. di e Kódigo Sivil Hulandes, di otro banda, ta destiná pa yuda “usuarionan”—esta,
miembronan di famia di e doño original òf personanan konektá ku e tereno di otro manera—pa bira doño (òf hürdó), pero ku e obligashon pa usa e tereno nan mes for di e tempu ei padilanti (pa residensial òf propósitonan agrikultural), ku e posibilidat di un prohibishon eksplísito riba spekulashon.
Aplikabilidat
3. E regulashon tokante herensia individi riba término largu ta asumí e eksistensia di un
komunidat (propiedat di komunidat), es desir, propiedat konhunto di e propiedat.
4. Si e propiedat ta propiedat di gobièrnu, sea òf nò pa medio di aplikashon di e
prinsipio di dominio, un comunidad ta ausente y e regulacion pues no ta aplicabel.
5. Tambe ta nesesario ku e komunidat a keda “individi pa asina tantu tempu ku el a bira plausible ku e ko-doñonan no por wòrdu rastreá mas òf ku e balor di e accionnan di e co-doñonan ta hopi abao” (Articulo 3:200a, inciso 1, di e Codigo Civil Hulandes). Si e cantidad di co-doñonan ta manehabel, esaki no ta e caso.
Prinsipio di dominio
6. Despues ku Repúblika di Shete Hulanda Uní a tuma poseshon, tur
tereno tabata pertenesé na gobièrnu. Segun e Gemeente. Korte di Apelashon, 16 di novèmber 2018,
ECLI:NL:OGHACMB:2018:214 (Henson v. Sint Maarten) i GEA BES-Saba, 5 di yüni 2024,
ECLI:NL:OGEABES:2024:45 (Plantashon di Bestia Saba). Tin bia ta referí na esaki komo e “prinsipio di dominio.”
7. Na Surinam, e ley ta bisa explicitamente: “Tur tereno riba cual ningun otro partido no a proba eigendom ta dominio di Estado.” E regla aki ta conta tambe como ley no skirbi den tur parti Caribense di Reino.
Karga di Prueba
8. Articulo 5:24 di Codigo Civil Hulandes ta bisa: “Propiedo inmobil die no tin niun otro doño ta pertenece aan het openbare instantie woe e ta situa.” Sinembargo, segun e
Korte Supremo, e provishon aki mester wòrdu interpretá komo nifiká ku gobièrnu mester proba ku no tin otro doño (ECLI:NL:HR:2018:696, paragraf 3.3.3). Pues, e provishon ta di tiki uso pa gobièrnu, asumiendo ku e prueba aki ta hopi difísil pa gobièrnu duna.
9. E prinsipio di dominio ta muchu mas faborabel pa gobièrnu ku artíkulo 5:24 di e Kódigo Sivil Hulandes, pasobra e prinsipio di dominio ta revertí e peso di prueba. Tur tereno riba kua propiedat no a wòrdu probá pa otronan ta dominio di e órgano públiko (wak ariba, no. 7).
Pesey e “otronan” mester proba cu nan ta e doñonan. Fasilmente por asumí propiedat di gobièrnu, asumiendo ku e prueba aki ta hopi difísil pa e “otronan” duna. E prinsipio di dominio ta konta solamente si no tin registrashon den e registronan públiko.
10. Si un doño ta registrá den e registronan públiko, asta si nan a muri 100 aña pasá, e ora ei e prinsipio di dominio no ta konta. Saba i Sint Eustatius tin e situashon úniko ku hopi tereno no ta registrá den e registronan públiko.
Tereno habrí (tereno no desaroyá) ku no ta registrá den e registronan públiko
11. Ta rasonabel ku gobièrnu semper lo invoká e prinsipio di dominio pa e tipo di tereno aki, spesialmente ora e ta trata di un área grandi.
12. Di otro manera, gobièrnu ta kore riesgo di pèrdè (su kontrol riba) un área grandi di tereno.
13. Si, por ehèmpel, e tereno ta aproksimadamente 1.000 m2 i e intenshon i posibilidat ta eksistí pa konstruí un kas riba dje, e gobièrnu por disidí di trata e tereno aki komo tereno ku un kas (wak mas abou, no. 17 bou di b) i no invoká e prinsipio di dominio.
Resept
13. Poseshon ta nesesario pa invoká reseta. Un doño no por atkerí propiedat pa medio di reseta.
Courtar v. Statia
14. Si personanan ta usa òf a usa e tereno ku un superfisie grandi
(por ehèmpel, pa tene kabritu), despues nan a hasié komo tenedónan pa e
gobièrnu, no komo poseedornan. Pues, Korte Komun di Hustisia, 29 di ougùstùs 2008,
TAR-Justicia 2008, p. 321 (Courtar v Sint Eustatius. Esaki a enserá aproksimadamente 110 hektar, siendo aproksimadamente
5% di e superfisie total di Sint Eustatius.
E apelashon den kasashon a wòrdu rechasá pa Korte Supremo den ECLI:NL:HR:2010:BO2422 (sinembargo, sin impugna e sentensia di e Korte Konhunto di Hustisia pa loke ta trata poseshon i propiedat). Wak tambe e opinion di Abogado General ECLI:NL:PHR:2021:980, ku mas informashon. 15. Pues, ken ku ta usa òf a yega di usa tereno di propiedat di gobièrnu, asta si esaki tabata hopi tempu pasá i asta si un sertifikado di uso di tereno a wòrdu emití na sierto momento, ta un titular, no un doño.
Un doño no por atkerí propiedat pa medio di reseta.
16. Sinembargo, ta konsibíbel ku e gobièrnu, pa medio di un desishon di polítika, por deseá di akomodá e poseshon di algun manera (a ménos ku esaki no a wòrdu ehersé pa mas ku 20 aña; wak no. 18 mas abou).
17. Maneranan posibel pa akomodá esaki ta:
un. Si un doño ku ta biba riba e isla ta okupá un kas riba e tereno ku no mas ku aproksimadamente 1.000 m2 di tereno rònt di dje, e gobièrnu por disidí di no invoká e prinsipio di dominio den e sentido aki. E ora ei korte por, konforme artíkulo 3:200a di Kódigo Sivil Hulandes, duna propiedat na e usuario aki (òf su heredero). Entrega direkto dor di gobièrnu na e usuario probablemente lo ta problemátiko pasobra gobièrnu no ta registrá komo e doño.
b. Si no tin kas riba e tereno, pero no tin opheshonnan di planifikashon pa konstruí un kas, gobièrnu por disidí tambe pa no invoká e prinsipio di dominio na benefisio di un doño di tereno ku ta biba riba e isla, basta ku e tereno no ta surpasá aproksimadamente 1.000 m2. E ora ei korte por deklará e doño di tereno aki (òf nan heredero) e doño konforme artíkulo 3:200a di Kódigo Sivil di Hulanda, basta e doño di tereno konstruí un kas pa nan propio uso.
c. Gobièrnu por a paga e doño di tereno (òf nan herederonan) un suma di plaka, komo un areglo òf kompra. E kompensashon por ta ménos ku e balor di merkado di e tereno.
18. Si no a realisá aktonan di propiedat pa por lo ménos 20 aña, por ehèmpel, pasobra e doño a bandoná e isla, por argumentá ku e propiedat a kaduká pa motibu di no-uso (no usus) i ku pues e propiedat no mester wòrdu kumplí mas.
Sertifikadonan di Enkuesta
19. E echo ku un usuario a laga traha sertifikado di enkuesta no ta un akto di poseshon (cf. sentensia di Korte Supremo 14 Febrüari 2020, ECLI:NL:HR:2020:257, Rancho, paragraf 5.3.4); uno ta keda e titular pa gobierno. Tur hende por instruí un enkuestadó pa traha un sertifikado di enkuesta. E Korte Konhunto di Hustisia nunka no a igualá sertifikadonan di enkuesta relativamente bieu
ku un entrada den e registronan públiko. 20. E Korte Konhunto di Hustisia, en prinsipio, ta konsiderá un entrada den e registronan públiko komo un akto di poseshon. Pa aktanan notarial bieu sin registrashon, wak abou bou di 21 aña (Plantashon di Bestia).
Plantashon di Bestia ta un kaso spesial
21. E kaso di Saban Plantashon di bestia tambe tabata enserá tereno no desaroyá, pero esaki tabata
un kaso spesial. Esaki tabata pasobra a traha aktanan notarial bieu. Komo ku registrashon den e registronan públiko tabata problemátiko na Saba e tempu ei, Korte aparentemente a aseptá aktanan di poseshon.
22. Tambe tabata importante den e kaso ei ku gobièrnu eksplísitamente no a invoká
e prinsipio di dominio.
23. Den kòrtiku, e desishon di Korte den Plantashon di Bestia no por wòrdu sigui simplemente den otro kasonan.
Tereno ku un kas riba dje
24. Ta deseabel pa gobièrnu no, en prinsipio, invoká e prinsipio di dominio pa tereno konstruí (ku un superfisie modesto; wak no. 30 mas abou). Wak no. 17 un ariba. Esaki ta kuadra ku e esfuersonan di Ministerio di Interior i Relashonnan den Reino (BZK) i e instansianan públiko di Saba i Sint Eustatius pa resolvé e problema di tereno individi riba Saba i Sint Eustatius. Rekisitonan bou di e regulashon tokante propiedatnan individi a largu plaso.
25. Despues ku korte a disidí ku e regulashon di artíkulonan 3:200a et seq. di e Codigo Civil Hulandes en principio por wordo aplica, corte mester percura pa cumpli cu e exigencianan di e regulacion.
Usuario mester ta biba/keda riba e isla.
26. Artí
personanan ku ta residí legalmente den e órgano públiko di Boneiru, Sint Eustatius, òf Saba
i a usa e propiedat pa por lo ménos dies aña. Den kasonan spesial,
e korte por apliká un periodo mas kòrtiku.”
Prohibishon di spekulashon
27. Artí alienashon òf dunamentu di uso na terser partidonan pa un periodo spesifiká.”
28. E korte por a duna propiedat bou di e kondishon presedente ku
e adkiridó mester aliená e propiedat òf otorgá uso na un terser parti denter di, por ehèmpel, sinku aña despues di registrashon den e registronan públiko. Ku e adishon ku e propiedat
ta wòrdu otorgá na gobièrnu den kaso ku e kondishon presedente ta kumpli.
Tereno ekstenso banda di e kas
29. E regulashon stipulá den artíkulonan 3:200a i siguiente. di e Kódigo Sivil Hulandes tin e karakter di sosial
legislashon. Wak e Memorandum di Splikashon (Staatnan di Antia Hulandes 2002/2003-2718, no. 3), bou di Algemene: “Gobièrnu ta kere ku e regulashon stipulá den e proposishon presente –
ku por wòrdu karakterisá komo legislashon sosial – no ta konflikto ku Artíkulo 1 di Protokòl I di ECHR (protekshon di propiedat).
Un kondishon pa
aplikabilidat di e regulashon ta ku, si e ko-doñonan ta konosí,
e balor di nan accionnan ta hopi abou. Tambe a buska proporshonalidat.”
30. E echo ku un usuario a usa un tereno relativamente grandi no ta duna nan derecho outomatikamente pa wòrdu aloká e tereno grandi ei. Wak e Memorandum di Splikashon di Artíkulo 200a, paragraf 1:“Ta opvio ku un usuario individual ta risibí e porshon di e tereno
cu nan ta usando, pero nan no tin derecho legal riba dje. E korte lo purba di logra un resultado rasonabel pa tur usuario.”
31. Si ta trata di un kas riba un tereno hopi grandi, gobièrnu por invoke e prinsipio di dominio, ku eksepshon di e kas, ku tereno rondó di mas o ménos 1.000 m2.
Nunka aloká terenonan no-adyacente na un solo usuario
32. Esaki ta un regulashon sosial. Wak e Korte Regional di Apelashon, 30 di yanüari 2018, Rancho, ECLI:NL:OGHACMB:2018:46, paragraf 3.27:
“Ta concebibel cu un persona ta uza terenonan na varios localidad dentro di Rancho. Despues nan lo mester scoge cua nan kier wordo aloca. Esaki ta regarda legislacion social (mira inciso 3.8), cual e proposito principal ta pa adkiri un tereno pa uzo personal (mira inciso 3.19).
Alocacion di terenonan no-adyacente na un solo usuario lo encurasha speculacion, cu no ta di acuerdo cu e naturalesa di esaki legislashon.”
Desaroyo di e kaso; plania
33. Articulo 3:200c, inciso 1, di Codigo Civil Hulandes ta bisa:
“Un kondishon pa otorgá e propiedat na e usuarionan ta ku nan tin konhuntamente òf individualmente a entregá proposishonnan aseptabel pa e desaroyo di e propiedat, si ta nesesario, i a proveé seguridat pa e gastunan asosiá ku e prosedura di otorgamentu, inskripshon na públiko registronan, inkluyendo e gastunan di un dokumento di enkuesta kadastral, i e desaroyo di e propiedat.”
34. Wak e Memorandum di Splikashon di Artíkulo 3:200c:“E artíkulo aki ta kontené un restrikshon signifikante riba atkisishon direkto dor di e usuarionan.
E konsepto presente tin komo meta pa un solushon ordená pa e problema di propiedatnan individí. E intenshon ta ku e terenonan en cuestion lo wordo desaroya. Nan mester wòrdu proveé ku infrastruktura adekuá, i e edifisionan mester kumpli ku reglamentunan di edifisio. P’esei e usuarionan ta obligá pa entregá un plan – ku ta kuadra den e plan di desaroyo di e isla (EOP) – pa loke ta trata e desaroyo di e tereno y pa duna seguridad pa e gastonan. E plan aki por, por ehèmpel, percura pa benta di parti di e tereno pa cubri e gastonan. Ta concebibel ku e usuarionan lo establesé un entidat hurídiko responsabel pa realisá e desaroyo.
E korte lo evaluá, probablemente despues di a konsultá e DROV òf un otro outoridat, si e plan ta aseptabel bou di e sirkunstansianan duná.” E huez ta dicidi riba henter e tereno. Ta concebibel cu parti di e tereno lo wòrdu otorgá na e usuarionan, òf na algun di e usuarionan, i e sobrá tereno lo wòrdu otorgá na e teritorio insular òf na un fundashon, konforme
Artíkulo 200d.
35. E usuario ku ta deseá pa haña propiedat mester entregá un plan na Korte. Na Boneiru tambe korte ta eksigí un plan pa kasnan eksistente. P’esei e plan por bisa ku no mester hasi nada, pero e Konseho Ehekutivo por no ta di akuerdo (wak e siguiente punto). Dor di otorgá propiedat na e usuario, nan por optené un hipotek. E plan, manera ta referí na dje den artíkulo 3:200c, insiso 1, di e Kódigo Sivil Hulandes, mester kontené informashon tokante e finansiamentu, entre otro posiblemente un relato di consultanan cu un banco.
Advies overheid 36. Artikel 3:200c lid 3 BW BES luidt:
‘De rechter wint omtrent de voorstellen tot ontwikkeling van de zaak het gevoelen in van het bestuurscollege van het openbaar lichaam waarin de zaak is gelegen.’ 37. De overheid zal een ambtenaar sturen om de zaak en het bestaande huis te bekijken. Misschien deugt de rioleringsaansluiting niet of lekt het dak e.a. of dat anderszins niet voldaan is aan de bestaande bouwvoorschriften.
Desishon
38. E reglamento a wordo estableci na Antiyas Hulandes na 2007 y na Aruba na 2021.
Riba tur isla menos Aruba, pues e ta existi pa 18 aña caba. Durante e añanan ey, e regulacion a demostra di ta sumamente flexibel.
Tin terenonan hopi grandi y hopi chikito, tanto construi como no desaroya, cu un doño registra den registro publico, cu ya pa hopi tempo a fayece, y sin ningun registracion. E reglamento ta aplicabel pa tur e terenonan aki. E hues ta un “ingeniero social” cu, conforme e reglamento, ta aparece capaz di logra un resultado razonabel.
39. Den palabranan di Hues Pieter de Kort (Stokoude boedels, p. 105; wak nota 2 ariba).
E provishon legal aki ta pèrmití e asentamentu korekto di herensianan antiguo, di kua algun a keda individi pa sientos di aña, kaminda instrumentonan legal eksistente den práktika a resultá òf a parse inadekuá
FUENTE: OM KORSOU/LIVE99FM
NEDERLANDS:
PROF.MR. JAN DE BOER, LANGDURIG ONVERDEELD GEBLEVEN BOEDELS EN HET DOMEINBEGINSEL
Willemstad,- Naar aanleiding van de ca. 75 inmiddels gedane uitspraken over ‘oude boedels’ van de gerechten in eerste aanleg en het Gemeenschappelijk Hof, volgt hieronder, mede met citaten uit de wetsgeschiedenis, een aantal opmerkingen en algemene gezichtspunten.
Ook wordt stilgestaan bij de rol van het domeinbeginsel. Bedoeling van de regeling2 1. De regeling ter zake van langdurig onverdeeld gebleven boedels (artikelen 3:200a van het Burgerlijk Wetboek) is niet bedoeld voor liquidatie (verkoop) van de grond.
Wil men geld, dan zijn daarvoor in beginsel andere figuren beschikbaar, als: a. de machtiging tot verkoop van artikel 3:174 BW (gevolgd door verdeling van de opbrengst), b. de verkoop in het kader van een verdeling (artikel 3:185 lid 2 onder c BW), en c. de erfrechtelijke vereffening (artikel 4:204 lid 1 onder a BW). 2. De regeling van artikel 3:200a e.v. BW daarentegen is bedoeld om de ‘gebruikers’ – dat zijn familieleden van de oorspronkelijke eigenaar of personen die anderszins een band hebben met de grond – aldus te helpen dat zij eigenaar (of erfpachter) worden, maar wel met de verplichting om voortaan zelf de grond te gebruiken (voor bewoning of landbouw), met de mogelijkheid van een uitdrukkelijk speculatieverbod.
1 Geschreven op verzoek van de notaris in Saba, deels in vervolg op de voor de Vereniging van Notarissen gehouden voordracht op 17 mei 2025.
Daarom soms toegespitst op de BES-eilanden.
2 Zie P.E. de Kort, Stokoude boedels, in: Lex-De Boer. Bijzonderheden van de Burgerlijk Wetboeken van het Caribisch deel van het Koninkrijk en Suriname. Opstellen aangeboden aan prof.mr. J. de Boer, reds. P.E. de Kort en G.C.C. Lewin, Kluwer Deventer 2025, p. 105-123. Toepasselijkheid
3. De regeling inzake de langdurig onverdeeld gebleven boedels gaat ervan uit dat er een ‘gemeenschap’ is (‘community property’), dus gezamenlijke eigendom van de zaak.
4. Als de zaak eigendom is van de overheid, al dan niet door toepassing van het domeinbeginsel, ontbreekt een ‘gemeenschap’ en is dus de regeling niet van toepassing.
5. Nodig is voorts dat dat de gemeenschap ‘zolang onverdeeld is gebleven dat aannemelijk is geworden dat de deelgenoten niet meer kunnen worden opgespoord of dat de waarde van de aandelen der deelgenoten zeer gering is’ (artikel 3:200a lid 1 BW).
Is het aantal deelgenoten te overzien, dan is daarvan geen sprake. Domeinbeginsel 6. Na de inbezitneming door de Republiek der Zeven Verenigde Nederlanden was alle grond van de overheid. Aldus Gem. Hof 16 november 2018, ECLI:NL:OGHACMB:2018:214 (Henson v. Sint Maarten) en GEA BES-Saba 5 juni 2024, ECLI:NL:OGEABES:2024:45 (Cattle Plantation Saba).
Men spreekt wel van domeinbeginsel.
7. In Suriname staat uitdrukkelijk in de wet: ‘Alle grond, waarop niet door anderen recht van eigendom werd bewezen, is domein van de Staat’. Deze regel geldt als ongeschreven recht ook in alle Caribische delen van het Koninkrijk. Bewijslast 8. Artikel 5:24 BW luidt: ‘Onroerende zaken die geen andere eigenaar hebben, behoren toe aan het openbaar lichaam waar zij zijn gelegen.’ Maar deze bepaling moet volgens de Hoge Raad zo worden uitgelegd dat de overheid moet bewijzen dat er geen andere eigenaar is (ECLI:NL:HR:2018:696, rov. 3.3.3).
De bepaling heeft daarom weinig nut voor de overheid, ervan uitgaande dat dit bewijs door de overheid heel moeilijk te leveren is.
9. Het domeinbeginsel is veel gunstiger voor de overheid dan artikel 5:24 BW, want het domeinbeginsel keert de bewijslast om.
Alle grond, waarop niet door anderen recht van eigendom werd bewezen, is domein van het openbaar lichaam’ (zie hierboven nr. 7).
Hier moet dus door de ‘anderen’ bewezen worden dat zij eigenaar zijn. Eigendom van de overheid kan dus gemakkelijk worden aangenomen, ervan uitgaande dat dit bewijs door de ‘anderen’ heel moeilijk te leveren is. Domeinbeginsel alleen als er geen inschrijving in de openbare registers is
10. Is er wel een eigenaar ingeschreven in de openbare registers, al is die al 100 jaar geleden overleden, dan is er geen plaats voor het domeinbeginsel.
In Saba en Sint Eustatius bestaat de bijzondere situatie dat er van veel grond geen inschrijving in de openbare registers is. Open terrein (onbebouwde grond) zonder inschrijving in de openbare registers
11. Het ligt in de rede dat de overheid bij dit soort grond in beginsel altijd beroep doet op het domeinbeginsel, in elk geval als het gaat om een groot oppervlakte.
12. De overheid loopt anders het risico (de grip op) veel grond te verliezen. 13. Als het gaat om bijvoorbeeld ca. 1.000 m2 en de bedoeling en mogelijkheid bestaan er een huis op te bouwen, zou de overheid kunnen besluiten deze grond te behandelen als grond met een huis (zie hierna nr. 17 onder b) en geen beroep te doen op het domeinbeginsel. Verjaring
13. Voor een beroep op verjaring is bezit nodig. Een houder kan niet door verjaring verkrijgen. Courtar v. Statia
14. Zijn er personen die de grond met een groot oppervlakte gebruiken of gebruikt hebben (bijvoorbeeld voor het houden van geiten), dan hebben zij dat gedaan als houder voor de overheid, niet als bezitter. Aldus Gemeenschappelijk Hof van Justitie 29 augustus 2008, TAR-Justicia 2008, p. 321 (Courtar/Sint Eustatius. Het ging om ca.
110 hectare, zijnde ca. 5% van de totale oppervlakte van Sint Eustatius. Cassatieberoep is door de Hoge Raad verworpen in ECLI:NL:HR:2010:BO2422 (echter zonder dat tegen het oordeel van het Gemeenschappelijk Hof omtrent bezit en houderschap was opgekomen).
Zie ook de conclusie van de Advocaat-Generaal ECLI:NL:PHR:2021:980, met meer gegevens. 15. Dus iedereen die grond van de overheid gebruikt of heeft gebruikt, al is dat vanaf lang geleden en al is er op enig moment een meetbrief opgemaakt, is houder, geen eigenaar.
Een houder kan niet door verjaring de eigendom verkrijgen. 16. Wel is denkbaar dat de overheid, bij beleidsbeslissing, op een of andere wijze aan het houderschap (tenzij dit al meer dan 20 jaar niet is uitgeoefend; zie hierna nr. 18) tegemoet wil komen.
17. Mogelijke wijzen van tegemoetkoming zijn: a. Als een op het eiland wonende houder een huis op het perceel bewoont met niet meer dan ca. 1.000 m2 eromheen, zou de overheid kunnen besluiten in zoverre geen beroep op het domeinbeginsel te doen. De rechter kan dan ingevolge artikel 3:200a BW de eigendom toekennen aan deze gebruiker (of diens erfgenaam).
Rechtstreekse levering door de overheid aan de gebruiker is waarschijnlijk problematisch omdat de overheid niet is ingeschreven als eigenaar. b. Als er geen huis op het perceel staat, maar tegen het bouwen van een huis geen planologische bezwaren bestaan, zou de overheid ten behoeve van een op het eiland woonachtige houder eveneens kunnen besluiten geen beroep te doen op het domeinbeginsel, voor zover de grond niet groter is dan ca. 1.000 m2.
De rechter kan vervolgens deze houder (of diens erfgenaam) eigenaar maken ingevolge artikel 3:200a BW onder de voorwaarde dat de houder een huis bouwt voor eigen gebruik. c. De overheid zou de houder (of diens erfgenamen) een geldbedrag kunnen uitkeren, bij wijze van schikking of afkoop.
De vergoeding kan minder zijn dan de marktwaarde van de grond. 18. Zijn er gedurende ten minste 20 jaar geen daden van houderschap verricht, bijvoorbeeld doordat de houder het eiland heeft verlaten, dan zou verdedigd kunnen worden dat het houderschap door niet-gebruik (non usus) is tenietgegaan en dat dus niet langer aan het houderschap hoeft te worden tegemoetgekomen. Meetbrieven
19. Dat een gebruiker meetbrieven heeft laten opmaken, is geen bezitsdaad (vergelijk HR 14 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:257, Rancho, rov. 5.3.4); men blijft houder voor de overheid. Iedereen kan een landmeter opdragen om een meetbrief op te maken.
Ook betrekkelijk oude meetbrieven zijn door het Gemeenschappelijk Hof nooit gelijkgesteld met een inschrijving in de openbare registers.
20. Door het Gemeenschappelijk Hof wordt in beginsel wel als bezitsdaad beschouwd een inschrijving in de openbare registers. Voor oude notariële aktes zonder inschrijving zie hierna onder
21 (Cattle Plantation). Cattle Plantation is bijzonder geval 21. In de Sabaanse zaak Cattle Plantation ging het ook om onbebouwde grond, maar dit was een bijzonder geval.
Er waren namelijk oude notariële aktes opgemaakt. Omdat destijds op Saba inschrijving in de openbare registers problematisch was, heeft het Gerecht kennelijk bezitsdaden aangenomen.
22. Van belang in die zaak was voorts dat de overheid uitdrukkelijk géén beroep deed op het domeinbeginsel.
23. Kortom, de beslissing van het Gerecht in Cattle Plantation kan niet zonder meer gevolgd worden in andere zaken. Grond met daarop een huis
24. Het is wenselijk dat voor bebouwde grond (met bescheiden oppervlakte; zie hierna nr. 30) de overheid in beginsel geen beroep doet op het domeinbeginsel. Zie hierboven nr. 17 onder a. Dit past bij het streven van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en de openbare lichamen Saba en Sint Eustatius om de problematiek van de onverdeelde gronden op Saba en Sint Eustatius op te lossen.
Eisen uit de regeling inzake de langdurig onverdeeld gebleven boedels 25. Nadat de rechter besloten heeft dat de regeling van de artikelen 3:200a e.v. BW in beginsel kan worden toegepast, moet de rechter erop toezien dat de eisen uit de regeling vervuld worden.
Gebruiker moet wonen/verblijven op het eiland 26. Artikel 3:200b lid 1 BW BES luidt: ‘Onder gebruikers worden in deze afdeling verstaan personen die rechtmatig in het openbaar lichaam Bonaire, Sint Eustatius of Saba verblijven en de zaak ten minste tien jaren in gebruik hebben. In bijzondere gevallen kan de rechter een kortere termijn aanhouden.’ Speculatieverbod 27. Artikel 3:200a lid 1, laatste zin, BW luidt: ‘De rechter kan daarbij de mogelijkheid van vervreemding of ingebruikgeving aan derden voor een bepaalde tijd beperken.’
28. De rechter zou de eigendom kunnen toewijzen onder de ontbindende voorwaarde dat de verkrijger binnen bijvoorbeeld vijf jaar na de inschrijving in de openbare registers de zaak vervreemdt of aan een derde in gebruik geeft. Met als toevoeging dat de zaak wordt toegekend aan de overheid voor het geval dat de ontbindende voorwaarde in vervulling gaat. Veel grond bij huis
29. De in de artikelen 3:200a e.v. BW neergelegde regeling heeft het karakter van sociale wetgeving. Zie Memorie van Toelichting (Staten van de Nederlandse Antillen 2002/2003- 2718, no. 3), onder Algemeen: ‘De regering meent dat de in het onderhavige voorstel neergelegde regeling – welke kan worden gekenschetst als sociale wetgeving – geen strijd oplevert met artikel 1 van Protocol I EVRM (bescherming van eigendom). Voorwaarde voor toepasselijkheid van de regeling is immers dat, indien de deelgenoten bekend zijn, de waarde van hun aandelen zeer gering is.
Ook overigens is gestreefd naar proportionaliteit.’
30. Dat een gebruiker een betrekkelijk groot terrein gebruikte geeft niet zonder meer recht op toekenning van dat grote terrein. Zie de Memorie van Toelichting bij artikel 200a lid 1: ‘Het ligt voor de hand dat een individuele gebruiker dat deel van de grond krijgt dat hij in gebruik heeft, maar een wettelijk recht daarop heeft hij niet.
De rechter zal trachten een voor alle gebruikers redelijk resultaat te bereiken.’ 31. Gaat het om een huis op een heel groot perceel, dan zou de overheid beroep kunnen doen op het domeinbeginsel, behalve wat betreft het huis, met omringende grond van ca. 1.000 m2.
Nooit toekenning aan één gebruiker van niet-aangrenzende percelen 32. Het gaat om een sociale regeling. Zie Gem.Hof 30 januari 2018, Rancho, ECLI:NL:OGHACMB:2018:46, rov. 3.27: ‘Denkbaar is dat een persoon op verschillende plaatsen van Rancho een kavel in gebruik heeft.
Hij zal dan moeten kiezen welke hij of zij toegescheiden wil hebben. Het gaat hier om sociale wetgeving (zie rov. 3.8), met in beginsel de strekking dat men een kavel verkrijgt om die zelf te bewonen (zie rov. 3.19).
Toewijzing aan een gebruiker van niet-aangrenzende kavels zou speculatie in de hand werken, hetgeen niet in overeenstemming is met de aard van deze wetgeving.’ Ontwikkeling van de zaak; plan 33. Artikel 3:200c lid 1 BW luidt: ‘Voorwaarde voor toekenning aan de gebruikers is dat deze gezamenlijk of afzonderlijk aanvaardbare voorstellen hebben gedaan tot ontwikkeling van de zaak, indien nodig, en zekerheid hebben gesteld voor de kosten verband houdende met de toekenningsprocedure, de inschrijving in de openbare registers, de kosten van een kadastraal metingstuk inbegrepen, en de ontwikkeling van de zaak.’
34. Zie de Memorie van Toelichting bij artikel 3:200c: ‘Dit artikel bevat een belangrijke beperking voor rechtstreekse verkrijging door de gebruikers.
Het onderhavige ontwerp beoogt een ordelijke oplossing van de problematiek van de onverdeelde boedels. De bedoeling is dat de gronden waarom het gaat in ontwikkeling komen. Zij dienen te worden voorzien van een behoorlijke infrastructuur en de bebouwing dient te voldoen aan de bouwvoorschriften.
De gebruikers zijn daarom gehouden een plan voor te leggen – dat past in het eilandelijke ontwikkelingsplan (EOP) – inzake de ontwikkeling van de grond en zekerheid te stellen voor de kosten. Dit plan kan bijv. voorzien in verkoop van een gedeelte van de grond ter dekking van de kosten. Denkbaar is dat de gebruikers een rechtspersoon oprichten die met de realisering van de ontwikkeling belast is.
De rechter beoordeelt, naar men mag aannemen na advies van DROV of een andere instantie, of het plan in de gegeven omstandigheden aanvaardbaar is. De rechter beslist over de gehele grond. Denkbaar is dat een deel van de grond wordt toegekend aan de gebruikers, of aan een deel van de gebruikers, en de resterende grond aan het eilandgebied of een stichting, met toepassing van artikel 200d.’ 35.
De gebruiker die de eigendom toegekend wil worden moet een plan indienen bij het Gerecht. In Bonaire verlangt de rechter ook een plan als het gaat om een bestaand huis. Het plan kan dus inhouden dat er niets hoeft te gebeuren, maar misschien denkt het bestuurscollege daar anders over (zie volgende punt).
Door de toekenning van de eigendom aan de gebruiker kan deze een hypothecaire lening krijgen. Het plan, bedoeld in artikel 3:200c lid 1 BW, moet gegevens bevatten omtrent de financiering waaronder eventueel een verslag van overleg met een bank.
Advies overheid 36. Artikel 3:200c lid 3 BW BES luidt: ‘De rechter wint omtrent de voorstellen tot ontwikkeling van de zaak het gevoelen in van het bestuurscollege van het openbaar lichaam waarin de zaak is gelegen.’
37. De overheid zal een ambtenaar sturen om de zaak en het bestaande huis te bekijken. Misschien deugt de rioleringsaansluiting niet of lekt het dak e.a. of dat anderszins niet voldaan is aan de bestaande bouwvoorschriften. Besluit 38. De regeling is totstandgekomen in de Nederlanse Antillen in 2007 en in Aruba in 2021.
Op alle eilanden behalve Aruba bestaat zij dus al 18 jaren. In die jaren is gebleken dat de regeling enorm soepel is. Er zijn hele grote terreinen en hele kleine, bebouwde en onbebouwde, met een in de openbare register ingeschreven, reeds lang geleden overleden, eigenaar en zonder enige inschrijving. Op al deze grond is de regeling toepasbaar.
De rechter is een ‘social engineer’ die ingevolge de regeling in staat blijkt een redelijk resultaat te bereiken. 39. In de woorden van rechter Pieter de Kort (Stokoude boedels, p. 105; zie hierboven noot 2). ‘Met deze wettelijke regeling kunnen stokoude, soms al honderden jaren onverdeeld gebleven nalatenschappen tot een goede afwikkeling worden gebracht, daarvwaar de bestaande wettelijke instrumenten in de praktijk ontoereikend bleken of leken’
GIPHY App Key not set. Please check settings